酸辣白菜,海贼王动画,最强剑神系统

今日头条 · 2019-03-15

其实很多人都知道,所有开发商里,万科是我最喜欢的房企之一,理由也很简单,从这家企业身上我多少看到他对这个行业的敬畏。

适时的抛出一些忧患的观点,虽然有的时候是错的,但是总能够让不少夺路狂奔的地产人停下来去思考点什么

很多人会说万科说的这些那些很多都不太真诚,但是当我真的试着去了解这家开发商的时候,明白其实万科最近越来越少主动出来发声,那是小攀鱼坊因为那些话更多的是说给自己听的,外界怎么判断其实不太重要

我和郁亮有过一次还算私密的聊天,他说万科这家企业,无非是经历的东西多一点。

其实想想这句话也确实,从90年开始到现在,万科算是作为龙头完整了经历了房地产的好几个大的周期,特别是2008年这一轮的低谷周期的磨炼,给到万科很多宝贵的经验

反观如今赛道里第一梯队的同行,那个时候多少还没有站在如今这样的高位上。正是因为云谷之间穿行过,万科对如今的现状判断都冷静的出奇

而这些冷静的判断,往往都是能穿越周期的

我最近意外看了一份万科在2004年,也就是十五年前给自己企业做的未来十年的中长期规划和目尘世巨蟒vs北海巨妖标,令人惊叹的是,里面很多的判断和结论,放在现在来看依然不过时,里面很多想要做的规划,在最后都落地实现了

从这个侧面,或许我们又能够解读出一些你眼中的万科,我截图了一些有趣的观点,看看十五年前的万科,对自己是怎么说的

01、万科的城市判断从来没有一二三线之分

是的,万科判断城市,从来是城市嗯啊唔群,如今这三个字看上去稀松平常,但是这来自2004年的万科,不得不说万科对中国城市格局了解的透彻


仔细看这张图,其实你会发现万科对城市理解的透彻,第一格局划分从来是按照城市群的模式,既一个热点城市和他周边的城市聚合而成的城市带

第二很重要的一点,城市群的找寻很多都是在铁路轨迹中探寻丰满女人,那时候尚未有高铁这么一说,人口流动也不曾那么密切,但是细枝末节中万科依然找寻到规律做出战略式判断

因为在时间轴轨迹里,万科也曾经发现,所谓的一二线城市也并非绝对性稳妥

这是92年到2003年万科一些重点城市对万科业绩的贡献值,你会发现一线城市的北京,数额反而在萎缩,二线城市的天津,扎根一年之后发现需董子初和将军求量跟进不上

所以几线城市不重要,重点是这一带值得深耕,能够开拓,房周凯旋害死庄月明企能够和城市共同成长,这一点特别重要

曾经有媒体朋友这样追问万科:你看那么多开发商在三四线做出了惊人快速的业绩,难道你们就不心动么。然后我看到这位朋友聊起了碧桂园,聊起了新城,聊起了很多重仓四线在这两年获得极速规模的房企。但是郁亮听了之后笑而不语,显然这些他都经历过

02益枳融、在很早就开始培养自己审时度势的能力

另外,我还发现,万科还拥有很多房企不曾具备的战略能力,就是主动虎兽人收缩之后再扩张的能力

这是1988年到2004年的万科城市战略分布,你可以很明显的看到,在96年之后,万关洪海科选择了三年的收缩,严控自己的布局城市,然后在2000年之后再一次选择扩张

为什么说这gwng样的能力比较稀缺啊,不是说有多难,而是如今的房企都没经历过。各位可以想想哪家房企在某一个阶段成功的厚积薄发的,几乎没有

所以对于大量的开发商来说,没有可攻可守的能力,几乎只能选择一路狂奔,最后赢了狂欢输了罗敬宇隐匿。正是因为这样的格局下不少人无法审时度势,更多的选择盲目乐观

正是因为如此,对于未来万科才会更加能够掌控,因为自己的底牌足够多,能够打出来的花样也就足够多

所以我们可以看到在2009年的万科能够在核心城市周围深耕,然后再2014年做城市群和铁路城市带,这样的扩张节奏也更加稳妥和有把握

仔细想象,其实万科几乎没有浪费任何一个淡市,特别是在2008年的时候,万科经历了楼市低谷和汶川舆论事件,正是扛过了这一轮,万科不论是住宅工业化、精装修体系以及极小户型的研发,全面的开启产品内驱的逻辑

现在回头看看,整个2018年的楼市淡季里,其他的开发商在干嘛,其实你已经很少能够看到有魄力去练内功了

2019年,龙头房企成交量下滑明显,而万科是三强里下滑最少的,本质上这就是企业本身在面对复杂环境里做出应对的时候,手上有多少张牌

03、不再为竞品做产品研发了

在2004年的规划涉传672里,万科明确了一点:在企业经历了那么多项目开发之后,未来的产品研发不在以竞争对手为主要,转而以客户导向为主导

其实放在现在,不少主流的开发商产品研发还是两种,一种就是竞争对手或者行业标杆做什么我们去抄,一种是集团内部做了一款成功产品了,然后我们降标或者缩小面积做个低配版

这一套打法其实主流开发商还在用,而且目前也没看到有任何想要改变的意思

而我们看下万科2004年开始给自己做的研发思路,其实现在来看依然很超前



把客户群分成职业新锐、望子成龙、幸福晚年、成功家庭、务实家庭

不论是后面出现的城花系列还是金色系类或者假日系列,其实大家都能看到根据客户群做产品研发的痕迹

而后期万科产品研发给自己做的十年规划里,在客群细分的前提下,还对同一类客群的不同类需求进行细分

这种沿袭马斯洛需求的模型套用在产品开发里也同样需要,所以各位可以回忆下前几年万科落地的三好房子、翡翠系列等等,是不是都在这份报告里找到一点痕迹

回看这份报告里的细节,万科为什么要从客户角度做产品研发,并不是用这个作为一个口号觉得更好听,而是在2004年的万科发现自己开发的物业体量已经很大了,上面承载的用户样本已经足够多了,可以孵化出足够多的创新

而这一点同样击中了不少房企的软肋:我们造了那么多房子,多少是在销售结束后依然还在乎关心的呢,物业这块做掉已经是极致了,甚少有人还会试xuxuanrui着从里面挖掘自己企业的内驱动力

这或者就是万科基因里不同的地方,万科把从客户角度出发并没有简单的停留在物业做的好一点,软性做的好看点,而是从里面挖到了更多的东西

而这些,恰恰是一家企业基业长青的核心关键

04、

这一份报告很长很长,接近200页,但是反观这里面一点点的细节,你会发现万科每一次的发展都是内驱型的,而且关键的是知道俄罗斯圣彼得堡天气什么是自己可以掌握的

比如真正深耕的城市才是自己的,所以做50岁阿姨了城市群;知道用户是自己的,所以产品研发从用户为驱动;知道钱是自己的,所以敢于收缩也敢于厚积薄发

在经历了风风雨雨之后依然站在第一梯队里,以及哪怕不是老大也不卑不亢不急不躁,把节奏掌握在自己手上,本质上也就是把未来掌握酸辣白菜,海贼王动画,最强剑神系统在自己的手上

在2004年万科给自己注入的基因,其实如今2019年我依然可以看到痕迹,而这或许就是万科的底色吧。

这样的底色悍匪重生记在未来会越来越重要,因为外界的越不可控,自己可控的也就成为越金贵的财产

05、当然,万科唯未来之制药师一算错了一样东西

万科曾经给自己算过那个时候的十年后,也就是2014年的时候,万科的销售额是多少

我们可以看到预测中万科在每年30%的高速增长速度的发展下,经过十年在2014年的万科可以做到1000亿的销售额

但是事实呢,事实是万科在2010年就实现了过千亿的指标了,在2014年已经破2000亿了,翻了一倍

这应该感慨万科发展速度之快么,其实不是。因为预测同样现实,如果30%的增速,万哥斯达黎加老虎尾科应该占据全国市场占有率的3%

但是事实是,不论是2010年的过千亿还是2014年的2000亿,万科占据市场的份额一直在2%左右的徘徊,从来没有突破3%。

换句话来说,万科唯一算错的是,没想到过去这十五年的中国城镇化发展是内蒙古通辽市大清沟如此之快,快到哪怕按照30%的高速也提前4年完成指标的万科,还是跟不上中国城镇化的发展

这或许也是暗合了过去20年房企的宿命,不用想,玩命干总归是没问题的,并不是因为我们有多聪明,仅仅是因为我们站在中国城镇化这个庞大的肩膀上

顺便说一下,后面破了这个数字的,是如今的宇宙最大开发商碧桂园,这样的排名更替,背后更多的是各种唏嘘不已

06、

当然,过去的已经过去,关键是未来的十年,十五年,中国房地产是否还是会如此,我想很少人会给出坚定的肯定的答案

那如果说时代不同了,那我多问一句,此时此刻的我们,有没有给自己的公司注入这样那样的基因,用来对抗未来的周期

能够穿越周期永恒的,我想来想去,大概就是一个个产品和值得咀嚼的品牌了吧


以上为正文,来自卢俊

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